由于潜在的自住购房者面对目前不稳定的房地产市场、首付不足、按揭难度大等因素而犹豫不决，外加英国东南部住宅长期以来供不应求的现状，出租房需求将保持稳定上升的趋势。

另外，作为长期以来能够抗击通货膨胀的投资资产之一，出租房投资和股票、基金以及债券在金融危机以来经受了市场的考验。

本专栏在前两期分别探讨了《英国出租房投资利弊》和《警惕出租房管理风险》，作为出租房投资系列之三，本文将和读者分享一些出租房投资能否成功的要素。

租金而非房价

没有人否认，除了几个投资热点地区（伦敦地区、英国东南个别城市等）之外的大部分英国房价随着金融危机的肆虐而大幅下挫，即使2011年最新的房地产价格指数，依然显示着并不乐观的前景。

然而，出租房投资是否成功的关键标准是房租的收益率。请将房价暂时抛于脑后吧？千万别让房价的数字迷惑了房租的收益。因为房价便宜的，其租金未必低；而价格高昂的房产，其租金未必一定会高。因此，认真地对感兴趣的投资区域做好房租租金的详细调查格外重要。

英国《金融时报》日前发布的英国租金收益率最高的50个邮编区域排行，或许是您最好的参考之一。

目标房客

因为出租房不是用于自住，因而考虑的因素有很大的不同。

临近繁忙交通枢纽或工业区的房子未必适合自住，但却十分适合出租。

租金保障区域通常需要具备几个要素：有足够的房客客源、房客的租金有保障、投资的房产适合此类房客需求等。

英国市场长盛不衰的区域是针对学生的高校周边、针对收入稳定的工薪家庭的工业区周边、针对职业精英的时尚区域等。

当然，如果您投资的出租房希望针对有小孩的年轻家庭，则要重点考虑周边的中小学教育配套；如果怎对退休养老者，则需重点考虑医疗配套等因素。

成本控制

尽管有能力投资出租房的人士小有财务实力，但并不意味着投资不计成本。

购买投资房时，因为您不是用于自住，因而不在房地产买卖链上，卖方不用担心您的入住时间等通常的买卖忧虑，因此您将有不小的讨价还价筹码，当然要好好利用。

希望通过银行按揭投资出租房的人，需要计算房租是否能够填补每月的按揭还款，此外还要考虑房产的税赋、物业费用、维护成本等。

在投资之前，必须明确了解自己的风险承担底限。比如是选择收取稍微贵一点的租金但要冒着房子空置的风险呢？还是租金稍微低一点，但是能够不间断出租出去呢？类似于商业买卖中“是薄利多销呢？还是相反呢？”

精打细算

在购置房产时，是购买新建的呢？还是二手的老房呢？需要精打细算货比三家。二手房固然便宜，但先期装修维护成本高，通常对房客的吸引力也低；新房的吸引力大，但房价通常会高很多，损失了租金收益率。

如果财务状况允许，应尽量较少房产买卖的周转，从而减少不必要的成本消耗。

另外，还要考虑是否购买租金保险，防止房客不能按时缴纳租金等。这些都需要事先考率清楚。

务实因素

尽管英国的出租房市场相对稳定、收益相对令人满意，但考虑到出租房产的特性，需要对租金收益进行符合现实的调整。

既然是出租房产，就有可能面临空置；既然是房产，就会面临日常维护问题，今天水管有问题了、明天可能是冰箱需要修理了……

是自己管理还是由中介代为管理？中介拥有相对充足的客源、管理和维修维护的资源等，但中介费用将是一比不小的收益折扣。如何权衡其间的风险利弊？这些都是需要现实考虑到的因素。

上述的这些要素，都是您在英国投资出租房能否成功需要考量的关键要素，在没有想清楚这些问题之前，请避免盲目投资。