汇鑫理财专栏

随着越来越多的华人在英国投资购买出租房地产(Buy-to-Let)，如何在购买了房产之后避免出租过程中可能出现的问题或陷阱，成为投资出租房房东最为关心的问题之一。

继本专栏《出租房投资利弊》（4月8-14日，第19期）一文刊发后，有读者希望就在英国投资出租房后如何避免出租管理等问题咨询，本期将和读者分析此类问题。

鉴于英国出租房投资的房东分为两类：自己亲自打理出租事务的和通过房地产中介管理出租的。由于统常情况下前者遇到的陷阱少于后者，本文将侧重由中介管理出租的常见问题。确认中介资质 尽管英国房地产市场非常成熟、法规制度相对完善，但在出租房地产方面仍然有不小的漏洞需要弥补。而正是这些漏洞，构成了投资出租房管理过程中的陷阱，需要投资者时刻警惕。

有个数据或许会让您大吃一惊：根据英国《金融时报》的统计，大约40%的英国房地产出租中介机构仅仅按照公司注册，却没有接受行业监管；而另外60%也只是在英国几大房地产协会（比如National Approved Lettings Scheme、Royal Institution of Chartered Surveyors等）注册，接受行业自律而已。

这意味着，任何委托那40%未受监管的房地产中介管理房地产出租事务的投资者，因为没有相应的房租保险等，其租金收入将没有足够的保障。如果房地产中介赖账或破产，投资者可能损失大笔甚至全部房租收入。

由于金融危机给英国房地产行业的重创，不少中介经营困难或破产，仅2010年，因无法收回房租的投诉就高达5000多起，对房地产中介的投诉剧增了近30%。而大部分投诉指向未接受监管的中介。

因此，对于在英国投资出租房却无法亲自收租管理的华人投资者，请务必核实委托中介的资质。租金欺瞒 对于无法亲自管理出租房的投资者而言，因为有大量不受行业监管的中介的存在，时刻面临被欺诈的可能。最常见的欺诈是租金欺瞒。

通常情况下，英国房地产中介收取的佣金位年租金的5%-15%，或者收取一个月的房租作为佣金。房租租金的付款方式分为收取佣金后中介代转账和房客直接向房东转账两大类。

由于许多海外投资者在英国没有银行账号，处于转账手续费等因素地考虑，希望代理中介按年结算转账，这个过程经常出现问题。代理中介可能采用瞒报、少报出租时间等方式欺诈房东。

在英国媒体曝光的个案中，房地产中介挪用租金给员工发工资、克扣租金、瞒扣房客押金等的情形屡见不鲜；中介破产卷款而逃的也时有发生。

投资者需要格外警惕主动要求代为转账的房地产中介，尽管它们收取的佣金通常情况下较低，但租金欺瞒的可能性也明显高于房客直接向房东支付租金的情况。空置房危险 现实生活中还有一部分海外投资者，主要是华人投资者习惯通过中介投资购买新建房地产，因为习惯了在中国国内空置不愿出租，只需要中介定期察看房产状况、保持卫生等。

在英国，这样的习惯面临两大风险：

第一，被流浪者强占的风险。因为英国没有明令禁止流浪者不可暂居空置住宅的法规；而空置房一旦被他人强占，没有法庭判决书房主不可强行驱赶“居民”，而且驱赶程序极为复杂、法律费用高昂。

第二，英国政府规定，地方政府有权按市场租金付费征用长期空置房作为政府公屋，出租给排队等待福利救济的房客。

尽管政府的公屋租金比较诱人，但按照目前政府公屋的使用损坏纪录，房东可能会承担不菲的后期维修费用。

另外，通过中介打理得出租房地产，还出现过房屋产权被盗取等的重大犯罪现象，都需要海外投资者谨慎。

英国政府也留意到越来越多的海外投资者被欺诈的情况，结合英国内部的投诉，政府正在制订更严格的法规。在投资租赁房市场规范完善之前，笔者提请华人投资者小心可能的陷阱。