买房的过程可能是我们一辈子中最不容易的一次生活体验，特别是对于初来英国的“外来客”来说，在英买房的整套手续和国内全然不同。

在英格兰和威尔士地区，买一套房子需要面对律师、验房师、房产代理商和卖方（该套房产的业主），我们中间的大多数人平时都不会常和这些人打交道，再加上遇到语言不同和文化差异的难题，整个过程下来，会让人感觉“压力山大”。

很多新手华人买家都常有这个经历，被买房的过程折磨得不堪重负，而不得不寻求华人房产投资顾问的帮助。

我所在的陈刘律师事务所，即为华人和英国本地人代理完成私人住宅的购房手续，因为我们团队中有资深的房产事务律师，同时精通国语和粤语。

近年来，作为一家律师行，我们不难发现有越来越多的中国投资者对英国的房产项目感兴趣。其原因可能是因为中国的父母希望在子女留英读书期间，给孩子购置一套房产，做为在英的一种长期投资。并且眼下人民币对英镑的汇率持续上涨，对华人购房也有很大优势。

在这篇文章中，我们会详细剖析房产交易的所有相关事务，并且因为中英购房方式与程序的不同，我们会从第一步开始，分步建议。本文仅讨论英格兰和威尔士地区的房屋买卖（请注意其不同与苏格兰和北爱尔兰地区的交易）。

第一步：寻找房源

大多数投资者通常通过房产中介或者通过房产开发商的销售广告，在网络、报纸或者国内的房产展销会，来找寻合适的房屋。房产中介将代表卖方，并收取一定的佣金。卖方会标明自己期待的价格，通常可以通过沟通略微下调。作为买方，你可以提出交易条件，看卖方是否接受。一旦双方谈好价格，你即可联系并指定律师来代理完成购房交易。

第二步：指定律师

买卖过程初期是指你的报价已被卖方接受并已指定好律师的时候。房产中介会给出一份销售信息，譬如房屋地址，购买价格以及卖方的指定律师。你的指定律师会要求卖方律师拟好合同并且准备好相关法律文件。

第三步：准备房屋检查和合同商议

当你的律师收到卖方的合同文件后，会对住宅环境等进行全面检查，譬如地域调查，取得区政府相关的规划资料；房屋的排水给水系统调查，找出物业供水、排水系统的位置；环境调查，看房屋是否有土地污染、崩塌和洪涝的危险；教堂维修调查，询问是否需要负责区域内教堂的维修费用。

同时还会鉴定你的合同，查核房产具体信息和产权注册文件。如果房产属于租借土地使用权，律师会检查房屋的契约。

当律师完成全部的调查之后，他们会重新起草合同，向卖方律师提出需要商议的条约并等待回复。这能使你在最终签字之前，把握更多主动权。譬如，

该房产注册规定房屋拥有者必须负责整修和维护附近的过道。你的律师可以要求卖方回答过去用于修缮的费用。

如果地域调查中发现，该物业处于政府规划地段，你的律师需要要求卖方提供所有已签署过的书面文件。

如果房产信息中，业主律师描述房屋的中央取暖系统是2012年刚刚安装，你的律师会要求业主律师提供安装证明文件。

除了律师负责的房屋检查部分，你还应该做一次房屋勘察。当你买下该处房产之后，你需要自己对房屋结构的修缮工作，包括屋顶和地基的修缮。通常情况下，卖方不会告诉你此房产真实的重修和整体情况。

第四步：反复细读你的报告

当调查完成后，你的律师会准备一份书面报告。报告将包括所有相关的法律文件，譬如修改后的合同，房屋检查的结果，房产注册文件，房屋能效证明书等等。

你必须认真不断地重读。如果关于合同条款和土地租借契约，有任何的疑问，都要毫不犹豫地向你的律师提出。一旦合同交换过后，你将承担购买房屋的责任！你必须仔细阅读契约上包含的业主职责，可能会有一些你无法想象的条款，譬如：

即便拥有了地契，规定可以禁止你在阳台上晾晒你的衣服；

除非房产所有人同意，你不能在你的房产中饲养宠物。

如果你可以接受所有的条款和限制条件，你的律师会和卖方律师约定互换合同的时间，将有你签名的正式合同交给对方。

第五步：互换合同

确定时间后，你需要在交换合同的当天，付一笔押金给卖方律师。押金通常为成交价格的10%。你必须将钱打入你的律师的账户，由他们再转给卖方律师。不能直接交易。合同交接后，你已有购买该房产的法律义务。

第六步：前期手续

你的律师会准备移交文件，并且开始后期阶段的调查，譬如你个人的破产调查，房产登记的优先权调查。

如果你是通过抵押贷款的方式买房，你的律师还会准备贷款文件和为抵押贷款机构提供一份房产报告。如果你想要申请贷款的话，破产调查是必须的。

你的律师还会准备好你的账户对账单，列清所有的费用和买卖交易的最终金额。

第七步：交易完成

和押金转账时得方式一样，你需要将最终金额如数转入你律师的账户中，并由他们再转给卖方律师。完成交易当天，你的律师会将卖房核对后的全部金额转给卖方律师。确认收到钱后，他们会联系你的律师说交易已经完成。你将可以拥有这套房产，并从卖方手中转交其合法的使用权。

第八步：后期手续

你的律师会代理交纳购房印花税。目前个人购房的房屋印花税比例(见第42版）。

支付完印花税后，你的律师会去英国税务及海关总署（HMRC）进行产权注册。目前注册住宅物业的费用见图表1。

在英国土地注册局登记你的名字通常需要等待几周的时间。注册完成后，产权注册文件会移交给你的律师。

·房屋交易的总耗时

每一笔房屋交易都没有固定的总耗时。一般情况下，交换合同大约需要6个星期，交易完成前还需要7-10天办理相关手续。

如果你购买全新的物业，开发商很可能会要求在21天内完成合同交换。如果建筑工程尚未完工，开发商会在完工后要求合约交换完成。此时，开发商的代理律师会给你的律师告知工程已完工，并且要求合同交换在10天内完成。关于这一点的条款会附加在合同中。这表明你需要在时限内，把最终款项转给你的律师。如果不能按时完成，会造成违约并且需要支付卖方利息。

·抵押贷款

你可能会自己支付或者通过抵押贷款的方式来购买你的房屋。如果决定办理抵押贷款，你必须弄清楚你的律师是否在你的贷款机构其所属银行的指定名单内。不在名单内的律师不能帮助你完成贷款。如果你的律师在名单内，贷款机构也会指定他们作为自己的代理律师。这样即减少花费，也比雇佣其他律师要节约时间。

一旦你的贷款申请获得批准，借贷方会给你一份抵押贷款合同。你的律师会和你说明合同上的细则，并确保在你签字前，已完全理解合同上的条款和法律费用。

请注意，贷款金额在交易完成当天才会转给你的律师。因此你需要自己想办法筹集交换合同前的押金。

交易完成后，你的律师会把这笔贷款项目登记在你的名下。

·房屋检查的建议

如果你正在申请抵押贷款，你的借贷方需要一份独立的房屋财产估价。他们一般会指定自己的验房师来进行估价，但是相关费用须由你支付。别忘了这份估价报告是以贷款为目的，而不是房屋检查。

你需要指定你个人的验房师进行房屋检查。在购房前，你可以清楚了解该房屋的建筑结构是否稳固。如果调查显示房产需要加固，可以请你的律师去协商价格。

不过在英的华人投资者比较偏爱全新的房产，而且毛胚房或者精装修的新房产都有有国家房屋协会(NHBC)十年的质保和保险，也就不需要指派验房师。

总述

在英购房过程相比中国会复杂很多，同时也给购房者更多的保障。律师会尽职为你的房屋进行调查，确保你购买的房屋符合你个人的期待。如果你对调查结果，验房结果有任何不满，或者你仅仅是不想买了，你都可以在交换合同之前改变主意（会损失你的押金）。

对于我们中间的大部分来说，投资房产可能是人生中最大的一笔投资，尤其是对房产市场并不熟悉，有语言、文化障碍的人，难度会更大。找寻更多有执业资格的法律顾问来指导你的整个购房过程十分关键。