继中国银行、中国工商银行陆续进驻伦敦金融城核心地带，中投公司参股Chiswick商业园区等中国大型国企在伦敦投资地产项目等事件之后，今年年中的短短40天里，有三家中国企业大举挺进伦敦房地产市场，掀起层层波澜。

先是在5月29日，伦敦市长鲍里斯·约翰逊做东，和总部基地中国控股集团(ABP)董事长许为平签署了一项价值10亿英镑的合作协议，计划将东伦敦的皇家阿尔伯特船坞区(Royal Albert Dock)改造成“亚洲商务港(ABP)——伦敦的第三个金融城”。20天后的6月19日，中国大连万达集团在北京宣布，将斥资7亿英镑挺进伦敦“最具潜力的新高档社区”兴建超五星级的伦敦万达酒店和高档公寓。

紧接的第20天，7月8 日，中国平安保险集团斥资2.6亿英镑，正式购得位于伦敦金融城中心的地标性建筑——劳合社(Lloyd’s)保险大厦。

总部基地伦敦“亚洲商务港”

造了个梦？

亚洲商务港效果图（本报资料图片）

在中国企业投资伦敦地产的三大项目中，总部基地的ABP项目所造的声势最大。由伦敦市长鲍里斯·约翰逊做东在伦敦市政府亲自和总部基地控股集团董事长许为平签约，因此项目也获得了巨大的媒体曝光度。

作为三大项目中投资规模最大、造势最大的一个项目，ABP是唯一一个详细规划尚未获得地方政府批准的项目，因而也使该项目成为最受质疑的项目。尽管项目的概念造的势看似很吸引人，但是距离梦想实现的距离却是最大的。

根据计划，总部基地将开发位于东伦敦旧船坞区一块占地35英亩的、由大伦敦市政府所有的荒地，预计将改造成为一个总建筑面积350万平方英尺的亚洲商务港，包括写字楼、商铺和住宅。该项目的英方合作伙伴是地产开发商Stanhope，由建筑设计行Farrells负责规划设计。一旦ABP项目的规划获得所在区域伦敦市纽汉姆(Newham)的批准，预计首期将于2017年启用，整个项目将于2022年完成。届时，该商务港将会24小时运作，并以北京时间为主，配合亚洲商界。预计该商业港将创造2万个工作岗位，有望成为伦敦的第三大商业金融区，或将为英国经济带来60亿英镑的价值。

毫无疑问，伦敦市政府和纽汉姆区政府以及总部基地集团对ABP项目的期许和决心，以及项目一旦按期完工后所带来的经济效应毋庸置疑，但是，从几个方面分析，这个项目的不确定性也最大。

首先，ABP面临项目审批的不确定性。和万达酒店公寓项目已经获批，平安收购的劳埃德大厦早已成为地标建筑不同，ABP项目面临程序繁琐、审查严格以及各种利益游说组织干扰的项目审批环节。尽管项目所在的纽汉姆区作为2012年伦敦奥运会主会场的东家，向世人展示了高效务实的作风。但同样是纽汉姆区，在和总部基地签约之前的22天前（5月7日），拒绝了伦敦大学学院(UCL)计划在该区建设大型新校区的规划。

如果纽汉姆拒绝一个同样规划有10亿英镑投资、每年给当地带来1.5亿经济效益的“国际大学园”，其未必不可能拒绝一个同样投资规模、每年仅能带来2.3千万英镑经济效益的“亚洲商务港”。面对这个质疑，许为平董事长在接受笔者专访时曾表示，这次和伦敦市政府、纽汉姆区政府谈判过程中，英国方面一再承诺对ABP项目的决心，因此，他对项目早日获得审批也有足够的信心。

ABP项目面临的第二个质疑是，由于项目紧邻伦敦城市机场，因此楼层受到严格的限制，这样一来，单位面积的成本和相应的租金，将远高于该地区不受高度限制的楼盘的成本和租金。英国《金融时报》曾对该项目的可信度表示怀疑。面对这个质疑，许为平拿国内青岛总部基地同样建在机场附近的例子，表示对ABP的信心。

第三，伦敦是否需要第三个金融中心，或者亚洲商务港是否能称得上伦敦的第三个金融中心？许为平曾对笔者表示，非常希望能吸引到在伦敦运营的中资金融机构入驻“亚洲商务港”。但是，根据《金融时报》披露的一封中资等伦敦金融机构写给英国财政部的投诉信称，英国金融监管等政策严苛，多家中资金融机构考虑将主要业务转移到政策和税务环境更加宽松的欧洲大陆，尤其是卢森堡等地。势必对“亚洲商务港”的梦想带来负面影响。

第四个风险，是“亚洲商务港概念”的风险。早在两年前，总部基地的伦敦投资意向显示其最早的概念是“中国商务港”，后来才逐渐转变成“亚洲商务港”。

其实，无论是中国概念还是亚洲概念，其概念的本质区别不大，无非是将楼盘的销售目标客户扩大了而已。在回应笔者的质疑时，许为平表示，“中国概念”可能有点敏感，而“亚洲概念”更加国际化。

当然，针对ABP的质疑还很多，比如北京总部基地的空置率、总部基地背后英国道丰集团的虚实等等，由于和项目本身关系不大，本文不去细究。无论如何，ABP项目都是中国企业投资开拓伦敦市场的一个大手笔，笔者希望这个项目能够克服一个个障碍，取得成功。

在最近的这三大项目中，ABP项目要改造的船坞区，在100多年前的维多利亚时期，曾经是全英国乃至全世界最大、最先进的码头，二战之后随着大英帝国的衰落而迅速败落，当地的失业率大增，成为伦敦乃至英国最贫困的区域之一。如果中国公司能重振这一区域的雄风，想必能让英国刮目相看。

万达伦敦项目

捡了个便宜？

万达伦敦项目效果图（本报资料图片）

万达投资伦敦的酒店和公寓项目是在中国国内举行的签约仪式，但丝毫没有减弱事件在英国的传播。伦敦市长鲍里斯·约翰逊没能亲赴签约现场，但并没有影响他对万达伦敦项目的热情期许：“万达选择投资伦敦大规模改造的九榆(Nine Elms)新区，将为这个新建高档社区增添新的工作岗位和住宅。伦敦市政府和伦敦发展促进署将全力配合协助万达集团的这项投资。”

还是让我们跳出表面的浮华，切入项目的主题吧。

万达的伦敦商住地产项目是伦敦九榆(Nine Elms)地区改造项目的一部分，位于伦敦市中心泰晤士河南岸。万达集团以9000万英镑的价格从爱尔兰房地产商格林房产公司(Green Property)手中购得项目地块。格林地产已于2012年6月18日从旺兹沃思区政府规划委员会获得商住两用的高楼项目建设许可。万达伦敦项目的总建筑面积10.5万平方米，其中超五星级万达酒店面积约2万平方米，拥有160间客房，并配有伦敦最高的空中泳池；高档公寓约6.3万平方米，由一栋60层一栋45层的塔楼组成。

和总部基地的伦敦ABP项目相比，万达项目看似有很多优势，ABP项目区域偏远近乎荒凉，万达项目区域实属市中心区域；ABP项目尚未获得审批，万达项目已经得到许可；ABP项目楼层限高，而万达项目将成为伦敦最高的住宅公寓；ABP项目偏居一隅，而万达项目将于新建的美国大使馆、荷兰大使馆以及中国大使馆新馆相伴为邻；ABP项目区域的潜质有待观察，而万达项目所在的九榆新区，已然成为伦敦未来的房地产市场增长最快的炙热点。

在投资消息公布后，王健林曾对《新京报》记者李捷表示，万达伦敦项目是“捡了一个大便宜”。

按照王健林的说法，万达伦敦项目的启动资金实际只需要1亿英镑（10亿人民币），6.3万平米的公寓，按照单价14000英镑销售计算，可以收回9亿英镑左右，按照15000英镑/平米计算，就接近收回10亿英镑。即使销售再便宜点，收入也将大大超过项目总投资额。项目开发完需要3-4年的时间。开发结束后，实际上等于“白赚”一个酒店。这个事情就是放在北京、上海也是很不容易实现的，不敢想象。万达在这笔投资上捡了大便宜。

当然，天下没有免费的午餐，尽管万达项目有很多优势，但是仍然有不少附加成本。据笔者从项目所在的旺兹沃思(Wandsworth)区政府规划委员会通过的规划方案获悉，万达集团的伦敦商住项目，需要翻新两座1973年代修建的已经陈旧的高楼；而且该项目的地面一层需要提供50%左右的公共活动空间，并需要在高楼的顶层需要提供一个免费的公共观景平台。

按照获批地规划，该项目住宅中需要包括51套共享产权房，并额外提供680万英镑在附近修建政府廉租公屋用于福利救助。项目主还需要向附近的新地铁站建设提供不低于1000万英镑的费用。此外，发展商需要向九榆改造项目提供30万英镑，用于创造新的工作岗位和当地居民培训项目等。

根据万达项目所处的位置和已经具备的条件，或将成为近期中国企业投资伦敦地产三大项目中最有潜质的项目。万达是否借势九榆新区，在伦敦旺地建起一座有中国背景的地标建筑，我们拭目以待。

平安豪购劳合社大厦

淘了个古董？

劳合社大厦（本报资料图片）

等待万达在伦敦建一座有中国背景的地标建筑或许太久，来自中国的平安保险公司干脆直接购买了一栋举世闻名的地标建筑。

7月8日，尽管市场早有传闻，但是当平安保险集团成为全球保险业鼻祖英国劳合社和众多国际保险机构的新房东的消息，还是引起了轰动。作为伦敦金融城核心地带的地标建筑，被中国公司圈下，显示这中国企业的大手笔。

和大量中国人来伦敦淘古董一样，平安保险这次买到的大楼是一件古董。这座由理查德·罗杰斯(Richard Rogers)设计的大厦，采用了他设计的另一栋举世闻名的巴黎蓬皮杜艺术中心相似的设计方案，暴露本应内置的电梯、管道等结构。独特的风格使劳合社大厦成为伦敦金融城最引人注目的建筑之一，并被列入英国文物保护建筑名单。

和今年此前宣布的两比中国投资项目相比，平安购得劳合社大厦要明了很多，简简单单的购房，不涉及规划审批，不涉及拆迁整地。另外，劳合社大厦地处金融城黄金地段、位置绝佳，其收益为长期稳定。即使这样，平安的大手笔并非没有风险。

首先，由于劳合社大楼是个古董文物建筑，其维护费用昂贵，包括服务费和电费在内的运行费用是通常商业建筑的数倍之高，据说总额已接近年租金额。另外，重点保护的建筑的任何装修、改造，都受到严格限制，成本同样高昂。

其次，从平安的购买价格上能够看出，大厦有风险。平安购得劳合社大厦的费用是2.6亿英镑，是大厦1600万英镑年租金的16倍。按照伦敦金融城惯例，购买价应当为年租金的20倍，也就是应该按照3.2亿英镑成交。平安购价便宜的6000万英镑，体现的是风险。

最后，也是最关键的，在平安购得劳合社大厦的当天，市场传出劳合社将搬出大厦另寻办公楼的消息。劳合社目前租用了大厦三分之二的办公室，到2031年租赁期满；但与前房东的合同中，在2021年设定了一个中止租赁选择权。很可能在2021年搬离这座大厦，如果平安没能在那之前找到足以替代的新房客，也就意味着平安的劳合社大厦将面临空置的风险。

当然，无论风险如何，在市场上打拼靠的是商业智慧。无论是存在各种风险的总部基地ABP项目，还是平安的劳合社项目，或者是捡了大便宜的万达项目，都将考验中国企业的商业智慧。我们期待更多的中国企业在伦敦乃至国际市场有更多的大手笔，并且能披荆斩棘、马到成功。