受访者简介：
John Ennis，Foxtons新房与投资部总监(Director of New Homes and Investments)。Foxtons是伦敦知名的房地产中介公司。
《华闻周刊》：最近人们都在讨论伦敦房产过热的问题，据你所掌握的信息和经验，目前伦敦房产市场呈现出了怎样的趋势？据你分析，这种趋势是由哪些因素驱动的？
John：最近两年在伦敦购房的人数呈现出增长的趋势，主要是因为他们对经济、就业的信心得到了提振。还有一个原因是，从2008年至今，英国其他地区的人大量涌入伦敦，伦敦的人口持续增长；同时，伦敦在南美、中东、远东、欧洲及俄罗斯的公共形象推广也起到了促进作用。
此外，无论从政治上，还是从经济上看，伦敦的投资环境都非常稳定， 来英国购买房产的人感觉有安全感、有信心,而且在伦敦购买房产的门槛较低，较低的贷款利率也有一定促进作用，很多经济学家分析认为，英国央行将继续保持低利率直到2015年。
从买房的区域和类型来看有几个明显的趋势：小户型（一室一厅或Studios等类型的房产）卖得非常快，它们经常是一放到市场上就被一抢而空。这是因为这些房产对很多顾客来说其价格是“可以承受的”，很多人将其作为买房的切入口和过渡；此外，这种户型的房产在出租市场上也非常受欢迎，租金收入很可观。
同时，英国的养老金系统一直以来备受指摘，所以很多人宁愿投资房产，并通过房产来养老，而不是把钱投到养老金系统里。
还有一个因素是，伦敦的房产价格在过去十年中翻了一倍，很多英国的父母很清楚，如果他们不加以帮助，他们的孩子可能永远也买不起房，因此现在很多父母开始为其孩子买房，有的甚至在其孩子仍在念书的时候就开始购买房产，在孩子需要入住前，先把这些房子出租。
仅以Foxtons的新房与投资部为例，我们今年的销售量比去年增加了85%，我个人的销售额中，71%属于投资类型，即很多人买房产的目的是出租或者转手再卖，是出于金融投资上的考虑。在这些投资者中，又有约一半的人是父母为孩子投资房产。只有29%的人，买房是为了自住。
《华闻周刊》：海外买家和投资者在选择区域和房屋类型方面有哪些明显的倾向性？在这些买家中，华人买家和投资者占了多大的比例？
John：他们热衷于购买伦敦某些特定区域的房产，比如Canary Wharf的邮编为E14和E16的区域。但现在其他的区域也开始成为新的热点区域，比如九榆(Nine Elms)、奇斯威克(Chiswick)等地区正在崛起。我们约25%的房产由华人的买家或投资者购走。
但伦敦并不会因为外来移民的涌入而减少其特性，因为伦敦本身就是一个以多元文化著称的城市，它比以前任何一个时候都更加国际化，同时也是伦敦如此吸引人之处。
《华闻周刊》：华人房产买家的购买和投资习惯有哪些特点？哪些区域或者房型最受他们的欢迎？
John：首先，很大比例的华人投资者和购房者都是完全通过现金支付房款(Cash Buyers)，只有不到5%的华人买家会申请按揭贷款；第二，他们最感兴趣的是一室或两室的房产；第三，他们喜欢高质量的、有水景、有电梯、有便利交通设施和配套设施的房产，他们喜欢高层建筑(Towers)，热衷于住在高处；第四，他们的眼光非常敏锐，一旦他们觉得房产的品质足够好，他们就会果断地出手。
我们之前提到的邮编为E14和E16的两个区域最受他们的欢迎，但最近出现了新的变化趋势，他们开始从这两个区域向E1以及金融城(The City of London)方向扩展，比如金融城周边的Moorgate等区域，还可能转向Vauxhall、Nine Elms和Battersea等区域。
《华闻周刊》：你刚才提到了在英国买房门槛低、环境好，那么对于海外买家和投资者来说，具体有哪些利好政策和因素呢？
John：目前投资英国房产，税收政策比较优惠，进入英国房产市场的费用与世界其他大城市相比也要便宜很多；此外因为伦敦是一个非常开放的城市，有很多能说中文的律师能帮助华人投资者。
这里还有悠久的文化历史，加上这些海外投资者可能已有大量亲朋好友生活在伦敦，这使得他们在伦敦能感到舒适自在；同时，在伦敦他们还能找到符合其生活方式的房产，可以在伦敦享受美食、休闲和购物，同时伦敦还有非常优秀的教育资源。
《华闻周刊》：你认为目前伦敦有哪些区域最具有投资价值或潜力？
John：我认为目前位于伦敦二区或三区的房产很有投资价值，因为一区内的房产资源有限，同时价格又偏高，这将使得对伦敦二区或三区房产的需求激增，所以那些离伦敦一区在5-10分钟路程范围内、交通便利的区域，将具有很大的投资价值；第二，位于将要重建(Regeneration)或扩建区域的房产，也值得考虑；第三，还可以考虑投资的是主要公共交通线路的沿线区域，比如Jubilee Line、District Line沿线区域，或者Crossrail沿线区域等等；此外，由于来自中国或远东投资的驱动，Canary Wharf以东，直到Royal Albert Dock区域的升值潜力也很大。
《华闻周刊》:适合华人顾客“买房自住”的区域和适合“买房出租”的区域是一致的吗？
John：他们要考察的一些参数是相似的，比如在居住环境、休闲设施和教育资源等。不过相比于买房自住的人，投资者还要看该区域的长期发展战略。
《华闻周刊》：伦敦房产市场是否有“房产泡沫”出现的迹象？
John：我并不认为有“房产泡沫”出现的迹象，伦敦这两年房产市场的红火和房价的高涨，是通过区域重建、大量的房产供应和需求的存在、房产品质的提高以及社会就业的提振来实现的，因此伦敦房价还将持续走高。
我认为在未来5年至10年，伦敦的房产市场都将继续增长。基于以上的因素，我们认为现在是投资伦敦房产的好时机。
自4月26日，在《按揭贷款市场审查》(MMR)中提到的英国按揭贷款管理新规生效，这可能会使得买房者有所减少。但举个例来说，如果现在一个房产平均有250-300个买家竞争，按揭贷款的新政策实施后，最多减少30-50个买家，也就是说仍然有超过200个买家在竞争同一套房产，相比于供应，需求仍然很巨大。所以未来我们可能会看到，伦敦房价不再以像现在这么快的速度增长，但以更具可持续性的方式增长。
《华闻周刊》：对于希望在伦敦投资房产的华人投资者你有何建议？
John：现在大家有两个选择：第一，选择已经发展完善的区域；第二，选择正在崛起的新区。选择其中哪一个，取决于每个投资者自身的喜好与想法，在这两个类型的区域中都有机遇和投资价值存在。在已经发展完善的区域里，配套设施很完备，有餐馆、商店、超市等等，你能获得你想要的品质生活，但你要为此付出更多的资金；而对正在崛起的新区，你需要有耐心，因为它们可能需要2-3年的时间来完善，但这些新区的期房市场总是能令人振奋，而且你现在只需要付部分定金，而不需要付全款。我个人建议他们关注位于伦敦二、三区的高品质的一室一厅或者Studios，像Greenwich、London Bridge和Battersea等地都值得考虑。
《华闻周刊》：在当前投资伦敦房产，有哪些风险值得特别注意？
John：首先，不要在今天就付出明天的价格，你要按照当前的市价来评估。比如一套房产，你认为它未来会值80万，但你不能以它未来的价格开价，而要看它当前在市场上值多少钱，因为尽管每个人都认为伦敦的房产市场会持续增长，但谁也不可能完全说得准。中介在向你推荐某个区域时，可能会给你10个甚至15个这个区域会增值的理由，但这都仅仅是它们的估计和愿望，你要特别注意这一点；第二，如果房子的品质只是达到了一般水平，而不是达到了特别好的水准，就不要轻易为它付出过多；第三，投资房产的时候，也要看看那里的房屋出租市场，看租金回报是否可观。同时也要看看周围有没有好的大学或教育机构、交通是否便利、就业市场如何，同时还要看看购物和娱乐设施如何，因为在人们愿意居住的区域，房产将会很容易出租，租金回报也会更好。
