中国人口红利消退预期的背面，是老龄化日趋严重背景下隐现的商机。养老地产即是其中之一。 2010年第六次人口普查数据显示，中国60岁及以上人口达1.78亿，占13.4亿总人口的比重为13.26%，其中65岁及以上人口有1.17亿。中国养老地产的潜在市场版图可谓庞大，但潜在市场能否变现，眼下还是未知之数。 上海亲和源股份有限公司研究中心副主任王波直言，“不是说有1.78亿的老人，就有1.78亿的市场。很多操盘者都没好好研究中国老人的心理。” 在更多受访人士看来，中国的养老地产市场，眼下还是一个待解的方程。从市场定位到盈利模式，从政府角色到政策制定，各路人马还在摸索、等待。 按王波的划分，中国养老产业可分作三个发展阶段：第一阶段是从2000年国务院颁发社会福利化政策到2010年，主要是个人办的小规模的机构，都是政府福利院的翻版。第二阶段是从2011年开始的起步阶段，企业为主体，地产商、保险公司、风投、国外养老管理公司都想分享养老蛋糕，比较混乱的状态。一方面国家政策不清晰，另一方面企业的管理、运营模式也不清晰，这个阶段也要10年的发展时间。第三阶段，形成专业化的公司和项目。当下即处于王波所说的“混乱的起步阶段”。表象之一是，各路人马都看中了养老地产，但标杆性的项目却屈指可数。 “很多开发商打着养老地产的名义，但实际上就是做普通住宅，再搞些小配套，卖给所有人。这就是养老地产了？”一位受访业内人士如是说。 “大多就是以养老的名义圈地。”一位国企开发商直言，很多项目只是装一个养老概念进去，“这也只是他们的拿地策略。”梁开建筑设计事务所总经理开彦分析，“现在是调控背景，普通住宅不好卖了，能不能找一个噱头来销售？大多数房地产商还是抱着这种思想在做‘养老地产’。” 戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文总结，现在中国的养老地产可分为三种类型，第一种就是忽悠型，并非真正意义上的养老项目。第二种是护理型，比如广东的友好老人院。第三种是护理加疗养型，比如北京太阳城和上海的亲和源。 黎庆文说，“老年地产技术台阶很高，跨行业整合能力高，商业模型在目前的国家法律之下基本上不成立。游击队无所谓，正规军很难。” 中国企业的复制能力不容置疑。但在盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司首席投资官张健看来，中国的养老地产鲜有成功项目，即使有也很难复制，不能够像商业地产一样，“忽如一夜春风来，千树万树梨花开。”