受访者简介：

朱文佳(Belinda Chu)，英国可睿置业(Currell)海外销售部经理(Head of International Sales)。可睿置业集团提供全方位的住宅销售和租赁管理服务。

《华闻周刊》：近段时间以来，不少媒体报道了伦敦房产市场极为火爆的情况，从你们掌握的信息来看，目前伦敦房产市场的实际情况是怎样的？

朱文佳：目前伦敦房产市场仍然十分繁荣，因为英国经济正在从2009年的低谷中恢复过来。尤其是在购房援助计划(Help-to-buy Scheme)推出后，无论是英国本地投资者，还是海外投资者，都对这里的房产市场拥有了更多的信心。

另一方面，由于东南亚房产市场中泡沫的破灭，以及俄罗斯和中东不确定的政治环境，越来越多的投资者开始转向伦敦房产市场，这些尚未受到控制的购买行为推高了伦敦的房价。

截至2013年，全英国的房价都有所提升，而伦敦的房价增幅则位列首位。根据英国土地注册处(Land Registry)的数据，在过去12个月中，伦敦的房价上涨了10.6%。

《华闻周刊》：你们接触到的购买英国房产的海外买家和投资者群体最近有哪些变化？在这些海外投资者中，有多少来自中国？

朱文佳：正如前面所提到的，在过去几年中，伦敦已成为了海外投资者最稳定和最“安全”的投资天堂。现在，在伦敦中心区的房产销售中，海外买家占据了最大份额。根据我们自己的观察，购买伦敦黄金地段豪华房产的海外投资者数量要远远多于英国本地居民。

在非英国本地居民的投资者中，俄罗斯和中东的买家依然占大多数，但我们看到从2013年底开始，投资伦敦中心区房产的中国买家有了明显的增加。虽然尚不能提供具体的数字，但从我们的销售情况来看，在2014年第一个季度，我们与中国投资者之间完成的销售额，就已经相当于2013年全年与中国投资者之间达成的销售额了。

《华闻周刊》：中国投资者在购房喜好和投资习惯方面有何特点？哪一类房产或区域最受他们的欢迎？

朱文佳：在中国投资者购买伦敦房产的时候，他们所做的决定，更多依据于情感因素，而非理性的分析，原因在于，他们购买房产的目的多是将其作为自己（或子女）在伦敦的住所。仍在建设中的期房最受他们的欢迎，因为中国向海外转账有种种限制，购买期房的资金支付方式对他们来说更加灵活方便。相比于旧房，中国购房者更喜欢购买新房，因此，Bank&City周边地区、Canary Wharf、Battersea以及其他重建区域（比如King’s Cross, Elephant Castle, Stratford 以及South Bank等）最受中国投资者的欢迎。同时，拥有良好教育资源和便利公共交通网络的区域，也受到他们的青睐。

《华闻周刊》：除了前面提到的因素，对海外投资者来说，还有哪些具体的有利政策或因素？

朱文佳：目前来看有利因素包括：在2015年4月之前，出售英国住宅物业的非英国居民仍可以免交资本利得税；相比于亚洲国家，英国租赁类产权房屋的使用产权期限(Leasehold)较长，很有竞争力；过去几年中，兑换英镑的汇率较低；对于房屋的再出售，英国没有限制政策，海外投资者购买的房产可以随时再出售；此外，英国的房屋出租市场中需求强劲，减少了房屋投资的风险。

《华闻周刊》：你认为目前伦敦有哪些具有投资价值或潜力的区域？

朱文佳：我认为有几个区域值得投资，它们的投资价值源于政府的重建计划、Crossrail/公共交通网络以及强大的需求等因素。这些区域包括：伦敦金融城及其周边地区、Islington及King’s Cross区域、South Bank及London Bridge区域以及Hammersmith& Fulham区域。

《华闻周刊》：伦敦以外，英国还有哪些城市或地区值得投资？为什么？

朱文佳：由于可睿置业目前在伦敦以外的地区并未设立办公室，所以从我们公司的角度暂不方便回答这个问题。但从我个人的分析来看，剑桥(Cambridge)和布莱顿(Brighton)值得关注，它们的房价在过去也出现了可观的增长态势。

《华闻周刊》：目前伦敦的房价增长极为迅猛，政府有没有限制外来投资的政策出台？“房产泡沫”是否已出现？现在投资伦敦房产有没有风险，是不是好的时机？

朱文佳：尽管不少分析者称伦敦房产市场在过去三年中已经处于危险的泡沫中，但伦敦房价仍在持续攀升。然而，2014年年初，英国出台了一系列新的税收政策，包括涉及海外投资者的资本利得税(Capital Gain Tax)以及印花税(Stamp Duty)新规。在这些因素之下，我们预计在明年会出现一个短暂的调整期。在这个调整期之后，伦敦房产市场会变得更加健康，并且会重新恢复增长，因为英国经济仍在稳定地复苏中。

考虑到过去的数字以及经济寿命周期(Economic Life Circle)等因素，我们相信，伦敦的房产市场在未来3-4年中还会持续增长。新的税务政策是英国政府让房产市场降温的措施，但与此同时，由于本土购房者和来自政治、经济不稳定国家的海外投资者的需求仍然在增长，英国房产市场本身仍将十分活跃。

不过，英国目前这种良好的经济环境下，选择好的楼盘及地点，对投资者来说仍然十分关键。

《华闻周刊》：所以在未来12个月中，伦敦房产市场将会继续保持繁荣吗？对于英国伦敦以外的其他地区，你有何预测？

朱文佳：正如前面所说的，在新的资本利得税政策正式实施后，伦敦房产市场可能会经历一个短暂的调整期。但未来12个月中，整体的趋势仍然是向上走的。而英国其他城市的房价同样会出现一定的提升，只是增幅会比伦敦低一些。海外投资者可能会更多地选择拥有较多人口和好的教育资源的城市。

《华闻周刊》：对于想要购买英国房产的华人投资者，你有何建议？

朱文佳：和其他的投资一样，投资房产同样也有一定的风险。为了将投资的风险降到最低，我们建议华人投资者更多地考虑所投资房产的未来潜力和当地的供需平衡因素，而不是仅仅看到现在的情况。房产投资应该着眼于长远因素而非短期因素。因此，在你下定金前，你自己必须对这个楼盘、周边区域以及政府对该区域未来的规划非常熟悉。同时，通过向专业的房产代理、律师以及财会人士咨询，也能帮助购房者获得尽可能多的有关信息。