2015年，英国的房市经历了一个在调整中稳步发展的过程。对比上一年，全英房价平均涨幅约为9.7%。然而，哈利法克斯银行（Halifax）预测2016年英国的房地产涨幅将有所放缓，伦敦地区房价在2016年的涨幅或将是自经济危机以来首次低于10%。与此同时，英国政府在去年年底出台的一系列相关政策，包括购买第二套房和买房出租（Buy-to-let）加收3%印花税和即将在2017年初实行的对买房出租投资者纳税细则的调整，对于华人买家来说无疑意味着更多的投资成本。这些政策会对2016年英国的房地产市场造成怎样的影响？

对此，《华闻周刊》采访了世邦魏理仕（CBRE）伦敦住宅部中国区负责人吴牧遥、凯帝投资的亚洲区投资总监贾琼博士和亚欧资本的合伙人朱沛安。他们普遍认为，新政策在短期内可能会造成华人投资者的观望情绪。但是从长远来看，英国政府的意图在于鼓励首次购房者，希望把他们再次带进市场。

2015年房市回顾：回归理性前的过渡

2015年，英国和中国都发生很多大事件：五月英国大选、八月人民币贬值及股市持续波动、十月习近平主席访英带来中英间的一系列合作，到十二月出台印花税的新政，每一件事都或多或少牵动着英国房价的涨幅。

吴牧遥把这一年总结为“投资者和市场一起学习和成长的过程”。据吴牧遥介绍，世邦魏理仕的数据显示，2015年4月之前伦敦的房产交易量相比去年同期较低。当时由于英国大选结果未明，投资者普遍持观望态度，但当保守党成功连任后，连续的两周交易量有明显增幅。

中国股市的波动，对已经在英国购房需要付款完成交易的华人买家，也造成了一定的影响。但华人买家的热情并没有因此消退，朱沛安称：“过去一年人民币汇率和股票的波动反而让更多投资者意识到资产全球化和购置海外资产分散投资的重要性。”包括2015年底，人民币加入SDR货币篮子时，外界也看法不一，虽然此举推动了人民币国际化的进程，但却可能会带来跨境资本流动造成的冲击和汇率风险。对此，贾琼说：“现在看来，人民币加入SDR篮子最初的影响已被市场消化，影响人民币汇率的因素有很多，2016中国政府也将持续维持汇率的稳定。”而在过去的几个月，美元走强，人民币对英镑间的汇率相对稳定，因此很多中国投资者选择英国来分散投资。

英国一直因其健全的金融体系受各国投资者，特别高净值人士的青睐。“往回看，2013年和2014年其实是一个高峰，”吴牧遥说，“在14年底，英国政府就对印花税以及海外购房人士资本利得税（Capital  Gain）进行了调整，包括这次对印花税的调整，都是政府鼓励首次购房者进入市场所发出的信号。”

对于2016年，世邦魏理仕预测的数据比哈利法克斯更保守——全英的增幅仅为3%。朱沛安认为，目前伦敦市中心的住房面临严重的经济承受问题，伦敦的平均房价已接近中产阶级平均家庭收入的十倍。预计未来几年，伦敦中心黄金地段的房价也无法持续每年两位数的涨幅。

新政出台为解决供需不平衡

根据英国财政部新出台的税收规定，对于第二套房和买房出租的购房者，如果在2015年11月26日之后交换合同（Contract Exchange），且所购房产于2016年4月1日后竣工，都需要支付额外的3%的土地印花税（Stamp Duty Land Tax）。以一套价值25万英镑的房产为例，将额外增加约7500英镑的交易成本。在英国，按揭贷款买房出租型的投资占房产销售约六分之一，对于这一类型的投资者，2017年初起租金收入部分也要被纳入个人所得税的征税范围。以租金的年收入2万英镑，贷款利息每年约1万2千英镑为例，现在房东需缴纳的税款约为3200英镑，而在新政策下，税款将上涨至5600英镑，房东的利润将会减少一半左右。

“政府的意图是为了通过调整对投资型买家的税收，让更多没有房子的本地居民有机会拥有一套自己的房子，”朱沛安说。与土地印花税一起调整的还有购房援助计划（Help-to-buy），对符合条件的购买价值60万英镑以下房产的首次购房者，政府的五年免息贷款最高可从20%上调至40%。同时，政府将投入23亿英镑用于未来五年内建设20万套新建住宅（Starter Homes），可以低于市场价格20%出售，但这种优惠只会面向40岁以下的首次购房者。

由此可见，英国政府的政策调整是为了缓解英国住房长久以来供不应求的状态。吴牧遥称：“伦敦现在有820万人口，接下来五年将上涨到900万，住房仍是刚需。”在世邦魏理仕的一份报告指出，以伦敦为例，政府之前的计划每年新建住房3万2千套，随着住房压力上调至每年4万2千套，但实际在过去20年间，平均每年的完工量不到2万套。（图表1和图表2）“政府的政策可能会缓解一部分压力，但是供求关系的刚需一直都在，每年的竣工量就在这。伦敦外来人口多，如果想满足住房需求，需要每年新建5万2千套，目前还差的很远。”吴牧遥补充道。

                                                              图表1 ：伦敦地区年竣工量 

                                        图表2：伦敦各区预计年竣工量和实际竣工量的对比 （单位：套）

海外购房者的比例占英国房产交易的54%，其中，中国买家的购买力很强（图表3）。因为伦敦房市的持续刚性需求对于华人买家是财富保值的“避风港”。另外，中国可能将在今年推行QDII2（合格境内投资者），首批试点城市包括上海、天津、重庆、武汉、深圳和温州，对这六个城市符合条件的个人投资者将取消5万美元的年度购汇额度限制，不再设上限。贾琼称：“这将使中国投资者更容易向海外投资，特别是对于华人买家在英购置房产。同时，随着购汇额度的增加，会有更多投资者从单一小金额的住宅房产投资转向大金额的商业房产投资，如酒店、养老院、酒吧、超市、幼儿园等。”

                                                         图表3：英国房产买家的国籍构成

伦敦西南三区或为投资首选

英国不同地区的房价发展不同，甚至伦敦每个区的差别都很大。经过几年的连续增长，伦敦市中心的核心地带的房价已经比较高，涨幅会放缓；而一些历史上欠发展的区域，如东边皇家码头附近（Royal Docks）和伦敦南部的克罗伊登（Croydon），无论是开发商拿地还是发展空间都会更大一些，涨幅也相对明显，未来更多外伦敦的区域将会逐渐受益。

据吴牧遥介绍，2015年同比增幅较快的区是伦敦金融城（City of London）的周边区域，如科技城所在的伊斯灵顿（Islington）。“要先理清楚自己买房的主要目的是投资还是自住。如果是投资，更在意投资回报率、租金、还是保值？如果是自主，区域环境、学区和交通更看重哪一项？”吴牧遥告诉记者，这通常是她最先要跟客户沟通的问题。伦敦市中心，如W1、WC2的伦敦核心区域，上涨相对会慢一些，但非常保值，适合长期持有；如果看中短期的投资回报率，则可以考虑向外一些，且环境、交通比较好的区域投资；而对于自住来说，要考虑每个区的特点。

随着政府基础设施的升级，未来几年伦敦的发展重心会逐渐向二、三区倾斜，甚至向四区交通方便的区域转移。而除东伦敦外，各大开发商把眼光投向了西南三、四区的传统富人区，吴牧遥说，很多开发商都在西南伦敦拿到了地，今年初将会有几个项目开盘，“以伦敦目前的房价来看，尺价在1500英镑以下的房子都很值得入手，有增长潜力。而西南伦敦，如里士满（Richmord）周围都是传统富人区，环境好，学区也好。在附近邱园（Kew Garden）16年新开盘的项目尺价就大约在800英镑左右，性价比相当高。”

对于英国其他城市，朱沛安认为HS2项目的实施会带动沿线城市，如伯明翰和曼彻斯特地区房产的发展。吴牧遥则更看好南部传统环境好的城市，如牛津、剑桥和布里斯托，“像牛津和剑桥这样环境好的大学城，和伦敦一样也是有持续的刚性需求，是对投资者有力的保障。” ■