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英国年平均房租涨11%,有房东七年买下70套房!但入市还需认清这几点


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据英国房产平台Zoopla的调查发现,英国目前的平均月租金已涨至995镑(约合人民币8300元),比一年前上涨了11%,达到了14年来的最高增幅。

其中伦敦的平均月租金为1698镑,比新冠疫情前上涨了73镑,一年的平均租金大概是20376镑。

随着租金的上涨,民众总收入中用来支付房租的比例也会相应增加。在伦敦,这一比例已升至52%,是自2020年3月以来的最高值。

尽管伦敦的平均月租金是最高的,但上涨率却没有排进全英国的前15位。从Zoopla发布的调查结果可以看出,曼彻斯特的房租上涨率最高,年上涨14.3%,每月平均房租856镑。房租年增长率排在第二、三位的分别是贝尔法斯特和伯明翰,分别上涨了13.7%和13%。

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从出租房的分布地来看,从2020年3月截至今年3月,英格兰西南地区的平均月租金上涨额度最大,比两年前,也就是新冠疫情刚开始时的月租金上涨了127镑。

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房租上涨幅度在今年尤其明显,前三个月,受留学生、上班族和国际买家租房需求的推动,伦敦的平均年租金涨幅升至15%。

另一项研究还显示,随着新冠疫情带来的影响逐渐变小,英国购房者也开始回归正常的工作模式,上班族对城市公寓的购买和租赁需求正在复苏。

英国另一大房产中介平台Rightmove称,由于市场上可供出租的房产供不应求,导致了月租金的飙升,租房者正处于“有史以来竞争最激烈”的时期。

据分析,这是由多种因素造成的,包括疫情期间搬家不便,以及租户在出租物业中待的时间更长等。而英国国家统计局在5月18日发布的一项数据也从侧面证明了,英国就业市场的回暖,也带动了房屋租金的上涨。

数据显示,英国的职位空缺首次超过失业人数,这是有记录以来的首次。

今年1月至3月,英国失业率降至3.7%,为近50年来的最低水平,而就业机会则升至130万个,创下新高。

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种种迹象都表明,目前的英国房产市场,对于房东来说,有着不少利好因素。那么,房屋租赁市场的繁荣是不是就意味着现在是入市的好时机呢?入市又需要注意哪些问题?


靠房租收入成功“翻身”的英国人

《每日电讯报》就报道了一些英国房东在过去几年里,依靠房租或经营Airbnb增加收入,改善家庭条件的故事。

故事一:一家五口靠Airbnb增加家庭收入

斯图尔特·史密斯(Stuart Smith)和他的伴侣瑞秋·史密斯(Rachel Smith)有三个孩子,分别是6岁、4岁和2岁。

两人在2016年同居后,瑞秋卖掉了她在布里斯托的三居室半独立式住宅,在萨默塞特郡花12万镑买了一套三居室的排屋,之后又用剩下的钱进行投资。

他们在德文郡投资了一套1.2万镑的度假屋,计划在没有出租时自住。

买下度假屋之后,史密斯夫妇才发现,他们每年要交5000镑的地税。因此,他们在今年以2万镑的价格卖掉了度假屋。

此前,他们还在南威尔士的尼斯(Neath),以3万镑的价格买下了一个被大火烧毁的两居室,并花1万镑重新装修了这个房子。现在,他们以每个月450镑的价格出租了这套房子,收益率约为12%。目前房产价值10万镑。

在那之后,他们又投资了两套破旧的房产,一套是位于南威尔士托尼潘迪(Tonypandy)的两居室联排别墅,2018年拍卖时的价格为3万镑;另一套是萨默塞特沿海村庄布里安(Brean)的两居室公寓,2020年的价格为7万镑。

为了最大地控制成本,斯图尔特自己动手翻修了这两幢房子。

一开始,两人把托尼潘迪的房子按照传统的方式进行出租,去年,他们还试图以12万镑的价格出售该房产,但没有成功,继而转为尝试以Airbnb的方式经营。

托尼潘迪的这套房子最多可以容纳9人居住,每晚收费在60镑至70镑,这样一来,他们获得的收入比传统房屋获得的租金还高。

他们又把萨默塞特沿海村庄布里安公寓当成了度假屋出租。史密斯夫妇比较了传统出租和Airbnb的收入差距:传统出租获得的月租金大约是500到600英镑;如果是经营Airbnb,一晚收费70 - 80镑,他们还可以在房子没有出租时拿来自用。此外,出租度假屋的好处是能享受比Buy-to-let更优惠的抵押税款减免。

然而,史密斯夫妇表示,经营两间度假屋和一间出租房是份苦差事,需要修理房屋、管理预订、定期清洁房屋和更换设备。瑞秋表示,她每周有一半的工作时间用来进行这些工作。

这对夫妇目前暂时没有更多的房产投资计划,只是见机行事。斯图尔特表示:“我们一直在重新评估房产市场。威尔士的房价可能会飙升,然后我们可能会卖掉其中一套房产。”

故事二:七年里,实习药剂师成了手握70套房产的大亨

如果说史密斯夫妇的故事只是反映了普通房东的经历,那么赛义夫·德尔齐(Saif Derzi)的故事则是一个妥妥的逆袭故事。

过去七年里,他从一个手里有点闲钱的实习药剂师,摇身一变,成了坐拥约70套房产的地产大亨。

德尔齐的故事始于2015年。当时住在曼彻斯特的他,留意到索尔福德码头周围正在进行大量的改造工作。他觉得二手房比新房更有升值空间,就在附近买了一套两居室的公寓。

这套公寓的买房和转租过程进行得很顺利,所以在2017年,他搬到林肯市后,又在当地买了三套学生公寓。那时,德尔齐还没请房产经纪人帮打理房屋,自己就带着工具箱到处走,他说这样可以省下不少钱。

多年后,德尔齐已经开创了一种更为复杂的商业模式。他经常使用短期过渡性贷款,比如与专业公司Together合作来购买被低估的房产,而不是用传统的抵押贷款。之后,他会对房子进行翻修,然后再转向传统的Buy-to-let抵押贷款。

德尔齐投资的房产主要位于英格兰中部、东北部和西北部,他首选的房产类型是两居室或三居室排屋以及半独立式住宅。

他留意到出租市场上,高质量的家庭住宅非常稀缺,因为这类住户大部分是选择自主购买,这就造成了市场空白。“我们一般会在城市中房价最便宜的地段买房,然后找物业公司打理房产,寻找长期租客,这些租客会像对待自己的房子一样住在这些房子里。实际上,这会让它们增值。”

 “如果你买的是一套单间公寓或高层住宅,收益率可能更高,但租户的流动性要大得多,不如投资这种大户型方便。” 他补充说。

德尔齐表示,在房价增长强劲的地区,如西北地区,如果能找到一个收益率为6%到7%的房产,他就很满意了。而在房价增长较差的领域, 收益率达到8%到9%的房产才值得购买。

现在,经德尔齐买卖经手的房产多达130个,他也辞去了正职成立了自己的公司,公司现在有10名员工。


想当房东?这些问题需要考虑

看到以上这些房东的成功案例,你是不是也蠢蠢欲动,想购买房产,当房东?但别人的成功故事,你未必能够完全复制。入市前还需结合自身情况,谨慎考虑。

专家警告称,出租房产的利润率仍然很低。根据Fleet mortgage的数据,出租物业的平均收益率只有5.7%,但随着房价的攀升,房产也有一定的升值空间。

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目前英国的基准利率已经涨至1%,创下13年来新高。英格兰央行行长贝利还表示,由于英国家庭生活成本上涨危机将进一步恶化,央行不排除今年再次加息的可能性。有分析人士指出,央行可能最终加息至2.5%。

央行加息,意味着房贷利率的上涨。目前英国两年房贷的平均固定利率为3.03%,是2015年3月以来的最高水平。而两年前,当时的两年房贷固定利率正处于最低值,只有1.19%。

现在的五年房贷的平均固定利率也升至3.17%,是2016年5月以来的最高值。

Buy-to-let房贷利率更是水涨船高,自今年1月以来,Buy-to-let平均还贷费用增加了103镑。

除了利率升高对于房东还贷压力增大之外,房产中介汉普顿(Hamptons)在对房东进行调查后发现,房东平均要花费31%的租金,用于房屋维护、支付专业服务、购买保险和聘请律师等费用,这些费用也都压缩了房东的利润空间。

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此外,英国政府还计划废除现行法规中有关房东可“无过错驱逐”租客的条款。该政策加大了对租客的保护力度,“以确保他们能够向租客们提供应有的高质量住宿和服务”,但同时也让房东受到的限制更大。

总之,面对目前快速变化的经济和金融形势,如果你正在考虑投资出租房市场,一定要提前进行研究和分析,或者向专业人士咨询,再做决定。

对于购买房产之后的用途以及管理方式,也要尽早进行计划,比如是按照传统方式出租还是以Airbnb经营,是要请人帮忙打理,还是自己亲力亲为,都要根据自己能投入的时间、精力和资金来进行合理规划。

而不同的经营方式也决定了承担费用的不同,如果交给专业的机构打理,自己省去了不少麻烦,但将会产生一笔不小费用;如果自己亲自打理,是否能及时满足住户的需求,以及能否承担租户审核带来的相关风险等问题,也都是需要房东考虑的。

华闻君在此提醒投资者们,千万不要因为房屋租赁市场的火爆,就一时兴起,匆忙入市。在生活成本大幅上涨的情况下,靠房租增加收入的确是一个不错的思路,但这个方式也需要建立在对房产市场和相关政策充分了解的基础上。大家在入市前,请务必做好调研和分析,不可盲目跟风。


本文部分素材来自《每日邮报》、《每日电讯报》、《金融时报》以及BBC等,图片均来源于网络。



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