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疫情下商业房产租赁双方如何处理租金拖欠问题


目前英国受新冠疫情影响仍然严重,日感染人数不断增高,政府近日连续出台新的局部或全面防疫措施。面对疫情和政策的不明朗因素,诸多行业,尤其是零售、餐饮及酒店等行业,都继续受到疫情影响。企业机构也因为疫情重新部署业务,考虑调配办公空间,以节省预算。

英国房屋及地方政府局建议业主和租户在寻求财务稳定和经济复苏的过程中,双方必须沟通,以达到相互理解和信任,政府并同时加强这方面的调控,保护那些无力支付租金的商户不被驱逐,为他们疫情后复市做好计划和准备。英国政府为了平衡商业业主与租户关系已经发布政策积极引导沟通, 并就冠状病毒的影响对商业房产租约安排立法, 鼓励业主和租户采取“合理和负责任的态度”行事。

如果租户因疫情影响而没法交租,业主有什么选择?

如租户主动跟业主谈判租金安排,业主可考虑以下选择,保障自身利益同时也帮助租户渡过难关。

·协商达成租金减免、租金假期或延迟租金交付时间 (譬如1-2个月)等安排;

·协商将按季支付的房租改成按月支付, 减低租户现金流压力;

·大部分商业租约包含租金调整(Rent Review)的条款,一般租金调整是按下列方法作调整,譬如(i)根据市场价值的变化; (ii) 固定租金增长; 或 (iii)与零售物价指数/消费物价指数挂钩。面对疫情不明朗因素,业主可考虑暂时不作任何租金调整;

·业主同意租金让步同时也考虑谈判利好业主自身利益,譬如租约在几年后满约,而业主希望租客继续续约,可趁着这时机提前跟租客谈判新租约;

·考虑转租或分租。一般租约要求转租需要业主同意,如租客提出转租或分租要求(assignment or underlet),业主应通过律师要求租客提供新租客公司背景及财政状况资料,并了解转租或分租的安排;

·审查租约,看可否向租户的担保人收取租金;

·审查已签的租金押金合同,如租客已付半年的租金作为押金,目前拖欠租金,业主可跟租客商量先从特定的租金押金账户提出和使用租金押金,以扣除暂时拖欠的租金,并要求指定日期补回拖欠的租金;

·在一些情况下,业主可以考虑用免租期来换取更长的租约期;如果租约本身有提早中断租约(break clause)的条款,业主可考虑利用免租期或租金减免来换取取消到提早中断租约条款,从而跟租客达成协议;

·有些物业的清洁费或服务费金额不少,特别是面积比较大的办公室、教育机构、学生宿舍等,我们之前处理的案子中,有些业主自愿减免清洁费用, 以缓解疫情冲击带来租客的现金流压力。

在双方谈判完成达成协议后,建议通过律师准备文件确保双方权利及责任,同时记录谈判安排。

疫情下英国政府实施对业主追讨拖欠租金的限制

为了保护受疫情影响的企业,英国政府实施了一系列保护措施,以限制商业房产业主在新冠状病毒爆发期间采取积极的债务追讨行动,当中包括《2020年冠状病毒法》引入的措施。以下是部分疫情下法例变更情况:

·Commercial Rent Arrears Recovery(CRAR)-拖欠商业租金追讨程序

一般情况下,如果商业租户拖欠租金,业主可申请及启动CRAR,通过法定程序,允许业主指示执法人员进入该物业,扣押或出售租户的货物,以追讨欠款相等的价值。但在疫情下,英国政府限制业主启动CRAR,除非租金拖欠276天以上(疫情之前,业主在租户欠租7天以上就可启动CRAR),不然没法启动CRAR 。

·法定要求偿债书和清盘

法定要求偿债书(Statutory Demand)是一种要求租户支付租金的法律程序。如果租户在法定要求偿债书发出后指定时间内未能偿还债款,租户将被视为“无力偿付”,业主可径行提出破产/清盘呈请(petition)。疫情情况下,The Corporate Insolvency and Governance Act法例暂停使用法定要求偿债书 (statutory demand)及清盘申请(winding up petitions)至12月31日。

·撤销租约(Forfeiture of commercial leases)

《2020年冠状病毒法》第82条适用于绝大多数商业租赁,防止业主因租客拖欠租金,服务费或保险费(从2020年3月26日至2020年12月31日之间)而撤销租約,此限制有可能还会进一步延长。

目前英国政府发布政策鼓励业主尽快与没法交租的租客进行谈判,根据目前疫情情况来确定应对方式,并讨论之后的安排。这并不意味着所有租户不用交租,此次措施只是针对那些在疫情期间受到经济影响的企业,以帮助他们走出困境。限于本文篇幅所限暂不赘述,如有问题,请跟我们联系。

如业主有贷款, 应该如何与租客沟通解决租金问题?

一般贷款文件(Facility Agreement)涵盖租约上的条款,以确保对贷款方/银行提供保障,以下行为有可能需要贷款方/银行的批准:

·对租赁进行任何修改、补充、扩展、放弃或解除;

·行使中断租约(break clause),终止或延长租赁的权利;或

·行使租约中撤销租約的權利 (right of forfeiture)。

因此,业主跟租客谈判或采取法律行动前,应委托律师审查已签的贷款文件 (Facility Agreements)及租约,了解作为借款人的相关责任。

如业主有贷款,面对租客拖欠租金,业主没有追讨拖欠的租金,否违反贷款协议条款呢?

 一般贷款协议要求业主作为借款人,需要尽努力收取或促使收取所有租金收入,并尽其努力确保租户遵守租赁中的义务 (譬如按时交租)。如业主认为自己违反贷款协议,应尽快与您的律师联系,看是否跟贷款方以因应疫情影响为由沟通修改或免掉贷款协议部分条款。英国金融行为监管局(Financial Conduct Authority)之前的声明表示,贷款方就借款方违反贷款协议而采取行动时,应考虑到新冠疫情所直接产生的影响。

作为租户,面对疫情带来的经济影响,应该如何处理租赁问题?

我们以上解析了作为业主在疫情期间如何采取行动或措施来保护自己的利益。作为租户,也需要进行以下处理和准备:

·尽快与业主开展谈判,以便他们了解您的情况,帮助双方找到一个有效的解决方案(譬如提早終止租約或減免租金)。我们之前有租户客户因拖延时间,没在合适时间联系业主,错失跟业主谈判的黄金时间,业主因此没法配合而向租客采取法律行动。需要强调的是,英政府目前政策并不意味着租户不用交租,目前紧急措施只是暂缓业主撤销租約或驱逐权利,业主还是拥有这权利,只是暂缓,直到临时措施到期后,业主有权收回物业。

·租户跟业主谈判租赁前,可先审阅租约内容,包括:

a. 目前租约年期,部分商业租约中包括“中断条款”(break clause),该条款提供租户提前终止租约的权利;

b. 租约中转租及分租要求(Alienation provision: assignment or underlet),一般租约要求转租分租需要业主同意,没有业主的批准,租客不可以私底下跟新租客作转租安排;

c. 检查是否有租金押金及其金额,什么情况业主可提出和使用租金押金;

d. 是否有担保人?目前担保人的财务状况;

e. 业主在什么情况下可撤销租約;

f. 检查是否有“业务中断保险”(Business Interruption Insurance)的保障,业务中断保险主要保障企业在遭受物质财产损失时,由于重置或修复受损财产而造成“营业中断”。关于“业务中断保险”是否承保新冠状病毒导致的损失,这取决于保单条款的约定。

结语

鉴于疫情延续对各行业造成严重的现金流压力,租赁双方如发现租金方面出现状况,应尽早跟对方展开租金和未来付款安排的对话沟通,并确保在面对疫情的挑战时,能够以最佳方法来处理租赁问题。 如果双方谈判完成, 达成协议,律师需要准备法律文件以确保双方利益及责任, 同时记录双方安排。(本文由中伦伦敦办公室提供,仅代表作者本人观点)


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